将自住房转为投资房时，有几个关键因素需要考虑：
家庭财务状况
首付款：确定购房首付款的金额，这可能包括你自己的存款或自住房增值的部分。首付款通常约为房价的20%加上政府的某些税费。
现金流：详细计算最低租金收入与利息支出的差值，确保家庭能够承受这种压力测试，比银行借款能力测试更严格。
入市环境
周期性：澳洲房产市场具有周期性，投资成本与长期回报取决于入市时机。选择合适的进场时机可以获得良好的先发优势。
长期财务目标
税务规划：明确与自身长期财务目标相配合的目标，如家庭税务规划、资产增值规划、退休养老规划等。
运营管理
债务管理：在投资过程中，要善于任用专业人士，并留意债务支出、投资收益、资产价值等方面的变动。
风险管理：考虑各种可能的风险，如租户经济困难、房屋损坏等，并购买相应的保险（如房东保险）。
贷款与税务
贷款方式：如果自住房贷款是interest only with offset，在转为投资房时，需要重新评估贷款条件，因为利息只能从offset账号里扣除。
税务减免：持有投资房可以申请减税，例如将贷款支付的利息和投资房产生的相关费用用于税务减免。注意澳洲关于自住房的6年法则。
费用与维护
账单支付：作为房产持有者，需要负责支付水电费、市政费等账单。
房东保险：购买房东保险，包括建筑险、房东财产险和房产持有者责任险。
物业费与房产管理费：如果房产是公寓或联排别墅，需要支付物业费和管理费。
维护和翻新费：投资房需要长期维护，可能需要进行翻新。
产权与贷款
产权变更：在贷款未完全还清的情况下，房产产权变更需要在贷款本息还清后进行。
贷款额度和年限：银行在评估贷款时，通常不会区分是自住房还是投资房，而是评估房产的客观价值。
综上所述，将自住房转为投资房需要综合考虑财务状况、市场环境、长期目标、运营管理、贷款与税务、费用维护以及产权与贷款等多个方面。确保在做出决策前，对这些因素进行充分的评估和规划。
